O Paradoxo dos Canteiros de Obra: Por que as Construtoras estão Voando com Selic a 15%?
Descubra quem está dominando o mercado, quem está se recuperando e onde moram as armadilhas de estoque nas prévias operacionais de 2025.
O mercado financeiro adora repetir que “juros altos matam a construção civil”. Mas se você olhar apenas para a Selic, vai perder o rali silencioso de empresas que aprenderam a girar o capital com maestria. Enquanto o investidor comum espera a queda dos juros para comprar, o investidor profissional está olhando para a VSO e para o ciclo de repasse.
A tese é clara: o setor de construção civil em 2025 está dividido entre empresas que encontraram o sucesso no Minha Casa Minha Vida (MCMV), empresas que garantem as vendas com base no luxo e exclusividade, empresas que encontraram empreendimentos eficientes acessíveis para compradores com necessidade de moradia. Qualquer que seja a fórmula encontrada, quem lança empreendimento desejado pelos consumidores consegue driblar a barreira da Taxa Selic a 15%.
1. As Máquinas de Giro: O Domínio do Minha Casa, Minha Vida
O consenso diz que o MCMV é um setor de margens apertadas. A leitura do Fundamentei é que, no cenário atual, ele é o porto seguro de liquidez.
Curi (CURY3) e Direcional (DIRR3): Estão em outro patamar. Com VSOs que chegam a encostar em 70-80% ao ano, elas são o padrão ouro de execução. Lançam, vendem e geram caixa com ciclo curto do repasse na planta.
Tenda (TEND3): Após anos difíceis corrigindo orçamentos pós-pandemia, a Tenda se recuperou. Ela domina a “Faixa 1” do programa. O mercado temia sua alavancagem, mas a prévia mostra que o operacional voltou a rodar liso, focando em volumes recordes e preço médio ascendente.
Plano & Plano (PLPL3): Execução cirúrgica em São Paulo, está conseguindo expandir lançamentos vendendo bem como seus outros pares.
O “ganho de informação” aqui é observar como elas utilizam o repasse na planta para manter a dívida sob controle, algo que as empresas de luxo não conseguem emular.
2. O Luxo e a Exclusividade: Margem sobre Volume
Onde o mercado vê “crise de demanda”, os players de alta renda veem resiliência. No alto padrão, a sensibilidade ao juro é menor, mas o risco de execução é maior.
Lavi (LAVV3): Focada em altíssima renda, a Lavi apesar de ter lançado um pouco menos em 2025 segue conseguindo vender muito bem com margens excelentes.
Mitre (MTRE3): Um caso de cautela e governança. A empresa reduziu lançamentos para focar na venda de estoque e desalavancagem. O grande teste para 2026 será o lançamento do complexo de R$ 800 milhões que será muito importante para o futuro da tese.
Moura Dubeaux (MDNE3): A soberana do Nordeste. Seu modelo de “condomínio” (preço de custo) é um diferencial competitivo absurdo, pois mitiga o risco de crédito da empresa. Os empreendimentos tipo “Beach Club” garantem a exclusividade e desejabilidade dos produtos.
Eztec (EZTC3): Antiga queridinha, hoje enfrenta o “fantasma” do estoque pronto. Com 40% de seu VGV em unidades concluídas e não vendidas, a Eztec precisa provar que consegue desovar esses ativos sem sacrificar drasticamente as margens.
Trisul (TRIS3): Após um período mais conservadora (talvez devido à pandemia), a Trisul parece ter reencontrado o drive de lançamentos. O mercado penalizou um pouco essa pausa, mas ela voltou a lançar e vender bem seus produtos, reencontrando os bons resultados.
3. Construtoras de Volume: A Batalha pelo Market Share
Aqui moram as empresas que tentam ganhar na escala, mas que precisam lutar contra a ciclicidade do mercado
Cyrela (CYRE3): A referência do setor. Consegue equilibrar o volume com bons produtos, mantendo lançamentos robustos (mais de R$ 10 bilhões no ano).
MRV (MRVE3): O mercado bate na MRV pela sua operação nos EUA (Resia) que está sendo reestruturado, mas o operacional no Brasil está indo bem. Após essa estabilização e empresa parece estar voltando a ter bons resultados
Even (EVEN3) e Melnick (MELK3): Focadas em regiões específicas (SP e RS, respectivamente), estas empresas mostram que volume sem foco geográfico é risco. A Melnick, em especial, enfrenta o desafio de reconstrução da demanda no Sul, enquanto a Even foca em desovar estoques prontos para limpar o balanço.
Contrapontos e Riscos
Estoque Encalhado: A Eztec e Even são os exemplos de alerta. Estoque pronto (concluído) é dreno de caixa. Se a VSO de estoque não subir, aos poucos começa a sangrar a empresa.
INCC: Se a inflação da construção acelerar, os orçamentos do MCMV (preço fixo) sofrem primeiro.
Inércia Contábil: O lucro que você vê hoje na DRE é reflexo de vendas de 2 anos atrás (reconhecimento pelo método POC). Cuidado ao projetar o futuro com base no retrovisor.
Conclusão e Próximo Passo
O setor imobiliário brasileiro está mais maduro. As mudanças regulatórias que ocorreram desde o último ciclo junto com os programas habitacionais deram muito mais robustez ao setor. Para o investidor, o foco deve sair da Selic e entrar na capacidade de lançamentos e vendas dos produtos. Se a empresa lançar bem e vender bem, tem que cuidar apenas com o orçamento, prazo da obra, aceite e repasse das unidades, que os resultados serão garantidos.
FAQ
1) Por que os resultados demoram para aparecer na DRE das constutoras? Pelo método contábil POC (Percentage of Completion). O lucro não é registrado no momento da venda, mas conforme a obra evolui. Se a empresa vende muito hoje, o lucro só “sobe” para o balanço proporcionalmente aos tijolos assentados.
2) Por que algumas constutoras têm dívida e outras geram caixa? A diferença é o Repasse na Planta. No MCMV, a construtora recebe do banco logo após a venda. No luxo, a construtora financia o cliente até a entrega das chaves, o que consome caixa e exige dívida para sustentar o canteiro de obras.
3) Qual a melhor forma de avaliar as vendas de uma empresa? Através da VSO (Venda sobre Oferta). Ela indica a velocidade de saída do estoque. Uma VSO alta indica produto bem aceito e giro rápido de capital. O ideal é separar a VSO de lançamentos (novos) da VSO de estoque (imóveis prontos ou em obra) para ter uma visão melhor das vendas.
Qual dessas estratégias você prefere: o giro rápido do MCMV ou a exclusividade do Luxo? Assista às lives completas com as análises das empresas em vídeo:
